Der Planer, der Bauherr und der
Koch
(fxaz) - Der Bau von Schwimmbad-
und Wellnessanlagen, von Thermen, Saunabädern
oder Spas ist unstrittig eine hochkomplexe Angelegenheit.
Die Überschrift „Der Planer, der Bauherr
und der Koch“ zeigt die Spannbreite der
Beteiligten, die involviert sind. Hierbei sind
die Endkunden als die Zielgruppe für die
das Ganze realisiert wird, noch gar nicht benannt.
Hochkomplexe Verfahren haben es an sich, dass
sie wenig transparent sind und dass es aufgrund
der Vielzahl der Beteiligten Reibungsverluste
gibt. Im schlimmsten Fall hat die gebaute Anlage
in der Realität mit dem ursprünglichen
Wunschbild nicht mehr viel zu tun.
Die Liste
der Mängel ist lang
Was für Geschichten und Beispiele
kursieren da in der Branche – wenn auch
hinter vorgehaltener Hand? Da wird zu groß
gebaut oder auch zu klein. Es werden Anlagen falsch
ausgerichtet, an jeglichem Bedarf vorbei. Es wird
an einem ungünstigen Standort gebaut. Da
finden sich Kostenverschätzungen, die für
den Investor sogar das Ende bedeuten können.
Es existiert zudem eine Ignoranz gegenüber
den alltäglichen Funktionsabläufen,
die für diejenigen, die in den Anlagen arbeiten,
zu Zeitfallen werden. So werden dem Personal Wege
zugemutet, die absolut unökonomisch sind,
was dazu führt, dass zusätzliches Personal
über den Personalschlüssel eingestellt
werden muss. Da ist Anordnung und Ausnutzung der
Räumlichkeiten nicht optimal gelöst.
Technische Notwendigkeiten werden nicht zu Ende
gedacht und deren Folgen nicht bedacht.
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, was ein zu
geringer Abwasseranschluss an einer Zweipersonenwanne
an Folgewirkungen generieren kann. Die Auslaufzeit
der besagten Wanne beträgt cirka fünfundzwanzig
Minuten. In dieser Zeit ist der Wanneraum umsatztechnisch
tot. Bei richtiger Installation hätte der
Betreiber zwei Wannenbäder pro Tag mehr verkaufen
können. Der rechnerische Umsatzverlust beläuft
sich auf knapp 18.000 Euro pro Jahr. Und der Koch?
Er könnte die Liste verlängern. Er hat
ein massives Problem mit seinen Lagermöglichkeiten.
Polarisierung und Sensibilisierung
Mit solchen Mängellisten
ließen sich Seiten über Seiten füllen.
Klar ist auch, dass hier kein Märchenerzähler
am Werk ist. Damit ließe bei der einen Fraktion
Beifall einkassieren. Auf der anderen Seite wird
den lauten Buhrufern auch ausreichend Futter geliefert.
Dann aber gibt es noch ein kleines Häuflein
Aufrechter, die vernehmlich „Moment mal“
rufen und Fragen stellen. Da es hier nicht Verurteilung
oder Bejubelung geht, sondern um gegenseitige
Sensibilisierung und damit um Lösungen oder
zumindest Lösungsansätze, sind Fragensteller
hochwillkommen. Die Frage, die letztlich zur Beantwortung
ansteht lautet, „muss ein anfängliches
Wunschbild immer zu einem tatsächlichen Trugbild
werden?“ Den Weg des Wanderers in Richtung
Antwort oder sogar Wahrheit pflastern weitere
Fragen.
Fragen auf dem Weg in Richtung
Antwort
Beginnen wir den Weg mit einer
vermeintlichen Weisheit, die trotzdem nicht immer
beherzigt wird. Bad ist nicht Bad und Wellness-Einrichtung
nicht Wellness-Einrichtung. Diese Aussage ist
lange nicht so banal, wie sie zunächst klingt.
Sind nicht die meisten gescheiterten Umsetzungen,
an einer fehlenden Analyse gescheitert? Eine gute
Analyse muss Grundlage jeglicher Bauansätze
sein.
Analyse und unverwechselbarer
Charakter
Was ist gewollt? Was ist machbar?
Das sind die Kernfragen gleich zu Beginn. Ohne
die Erfordernisse und Bedürfnisse genauestens
zu kennen, wird jede Ausrichtung eines Objektes
scheitern, gleiches gilt für den Betrieb.
Jedoch müssen einige Grundparameter beachtet
werden. Nur Anlagen einer gewissen Größe
können im Hinblick auf Personal- und Warensynergien
wirtschaftlich betrieben werden. Die Ausbildung
eines unverwechselbaren Charakters gehört
dazu. Planung und Betrieb müssen als Einheit
gesehen werden.
Aber wer führt sie durch,
die Analyse? Auf welcher Basis wird analysiert?
Und wie weit geht sie? Von hinten aufgezäumt
bedeutet dies, dass die Analyse weit über
das Bauliche hinausgehen muss. Der Durchführende
darf dabei keine eigenen Interessen verfolgen.
Bedarfsanalysen sollten unabhängig und unparteilich
durchgeführt werden, so weit dies überhaupt
möglich ist. Im zweiten Schritt ist die umfassende
(ebenfalls unparteiliche) Beratung unabdingbar.
Zur dieser Beratung gehören auch umfassende
Dinge wie Marketing, Werbung oder Schulung der
Mitarbeiter. Die Wünsche der Investoren an
den Planer stellen hierfür die Basis dar.
Diejenigen Investoren, die gleichzeitig Betreiber
sind, können hier im Vorteil sein. Sie sind
ein wenig anders positioniert und können
aus eigenen Referenzprojekten sowohl positive
als auch negative Erfahrungen auf den Tisch legen.
Kooperation und Koordination
aller Beteiligten
Der beste Weg scheint zweifelsohne,
alle Beteiligten frühzeitig zur Zusammenarbeit
zu bewegen. Eine - sicher unvollständige
- Liste aller Beteiligten könnte so aussehen:
Ein interdisziplinäres Team aus Medizinern,
Therapeuten, Betriebswirtschaftlern, Gastronomieexperten,
Architekten,
Innenarchitekten, IT-Spezialisten und Ingenieuren
arbeitet nach den Vorgaben des Investors. Aufgrund
der Tatsache, dass Bäderplaner oft sind wie
Fußballbundestrainer - es gibt unzählige
Experten, die es besser könnten - ist es
wichtig, darauf hinzuweisen, dass diese Beteiligten
über entsprechende Fachkompetenz und Erfahrungen
verfügen müssen. Objektiv ist bei Schwimmbad-
und Wellnessanlagen der Grad der Komplexität
so hoch, dass bei der Vielzahl der Beteiligten
ein Planer die Gesamtprojektleitung koordinieren
muss. Jedoch sollte diese klassische Projektsteuerung
nicht nur für die Steuerung, sondern auch
für die Termin-, Kosten- und Qualitätsüberwachung
erfolgen. Jeder Cent, der für Analyse und
Beratung, sowie richtige Planung eingesetzt wird,
wird sich früher oder später armotisieren.
Wer auf Nachhaltigkeit und genaue Zielgruppenanalyse
sowie auf Flexibilität setzt wird dem steigendem
Konkurrenzdruck auch heute noch standhalten können.
Als Grundlage des Artikel dienten Gespräche,
die Franz X.A. Zipperer mit, Dr. Christian Kuhn
(Architekten+Ingenieure Dr. Krieger), Rudi Ludgen
(Vitadom), Thorsten Sträter (4spa), Heidrun
Dalmeyer (Pellikaan Bau), Ulrich Müther (Saunabau
Müther) führte.
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